Prosedur Permohonan Pendaftaran Pindah Milik Harta Tanah / Tanpa Peguam / Kasih Sayang

A: Panduan Prosedur Permohonan Pendaftaran Pindah    Milik Harta Tanah
B: Semua urusan pindahmilik tanah boleh dibuat tanpa menggunakan peguam.
C: TIPS 12: PINDAH MILIK HARTANAH KEPADA WARIS
D: Langkah-Langkah Untuk Pertukaran Hakmilik Tanah


A:  Panduan Prosedur Permohonan Pendaftaran Pindah Milik Harta Tanah

Jika anda membeli rumah atau tanah, anda tentu perlu menukar hak milik hartanah tersebut. Begitu juga jika anda diberi sesuatu hartanah oleh ibu bapa, saudara ataupun tunang anda, pertukaran perlu dilakukan. Ingat, hakmilik/geran adalah kad pengenalan hartanah. Penama yang tercatat dalam geran adalah pemilik hartanah tersebut walaupun bayaran dibuat atau hartanah diusahakan oleh orang lain.

Soalnya, bolehlah urusan pindahmilik diuruskan oleh anda sendiri? 

Jawapannya tentu boleh, terutama jika tanah dan rumah tersebut dibeli secara tunai. Kalau menggunakan loan bank atau tanah tersebut masih digadaikan kepada pihak bank, tentu lebih baik melibatkan peguam kerana banyak urusan. 

So di sini aku cerita sikit la tentang kaedah pindah milik atau tukar nama ni hasil pengalaman aku berurusan di pejabat tanah daerah Selangor. Apa yang aku bagitau di bawah lebih kepada jual beli tanah standard secara tunai. Kalau pindahmilik melibatkan pembiayaan, kediaman strata atau bukan harta tanah standard, ia berbeza dan akan mengambil masa. Begitu juga setiap negeri mungkin berbeza sedikit syarat-syaratnya.

Secara umum, urusan tukar atau pindah milik di Malaysia diuruskan di Pejabat Tanah dan Daerah/Galian di Malaysia. Terdapat tiga langkah dalam prosedur pindah milik (i) Proses penyaksian, (ii) Proses taksiran duti setem LHDN dan (iii) Proses pendaftaran/geran di pejabat tanah.

(i) Proses Penyaksian

Proses penyaksian menggunakan Borang 14A Kanun Tanah Negara (PINDAHMILIK TANAH, BAHAGIAN ATAU PAJAKAN) yang boleh diperolehi secara percuma di pejabat tanah. Borang ini perlu diisi oleh semua penama pembeli/menerima dan penjual/pemberi yang tercatat nama dalam geran. Proses penyaksian boleh dilakukan di hadapan peguam atau pentadbir tanah. Bezanya peguam kena bayar, depan pentadbir tanah free of charge sebab memang kerja dia. Kalau geran berstatus Tanah Simpanan atau Rezab Melayu, penyaksian mestilah di hadapan pentadbir tanah. Paling penting semua pembeli dan penjual mesti hadir semasa penyaksian dalam borang ini dilakukan.

Semasa kaedah penyaksian dilakukan, pastikan beberapa dokumen dibawa, jika tidak anda memang mencari nahas! Buat kerja sia-sia dan anda dipersilakan berangkat pulang dan datang keesokkan harinya. 

Dokumen tersebut adalah :

1. Kad Pengenalan (Penjual dan pembeli)

2. Geran hakmilik ASAL

3. Borang 14A (Wajib diisi dengan PEN DAKWAT BASAH HITAM atau DITAIP sahaja)

4. Sila bawa Sijil Kelahiran Asal jika melibatkan tanah rezab Melayu

5. Lampirkan Surat Pemegang Amanah jika berkaitan

6. Lampirkan Surat Kebenaran Pindah Milik/Gadaian jika geran tercatat Sekatan-sekatan Kepentingan / Kaveat

Kalau semua ada, selepas isi, disemak dan semuanya betul, Borang 14A tersebut akan ditandatangani oleh semua penjual, pembeli dan peguam/pentadbir tanah. Selesai proses pertama.

Tips : Satu lagi dan agak penting, sila bawa bersama Borang Taksiran LHDN untuk ditandatangani oleh penjual/pembeli. Sebabnya borang ni akan diserahkan kepada LHDN selepas proses penyaksian. So tentu tidak berbaloi untuk penjual dan pembeli bertemu sekali lagi semata-mata untuk tanda tangan. Tentu lebih susah jika melibatkan penama yang ramai. Begitu juga salinan Kad Pengenalan depan dan belakang semua yang terlibat perlu dibuat sekurang-kurangnya 3 salinan.

(ii) Proses Taksiran Duti Setem LHDN

Proses penyaksian di atas tadi dan proses kedua ini boleh dilakukan pada hari yang sama. Namun, proses kedua ini mengambil masa biasanya dua minggu untuk diselesaikan. Proses taksiran memerlukan penjual/pembeli mengisi dan menandatangani Borang Permohonan Taksiran Pindah Milik Harta Tanah (Borang PDS 15). Saya dah sebut di atas, proses tandatangan hendaklah diambil semasa semua penjual/pembeli berkumpul untuk menandatangani Borang 14A. Borang PDS 15 ini boleh diserahkan oleh sesiapa sahaja atau wakil ke pejabat LHDN.

Dokumen penting yang perlu diserahkan adalah :

1. Borang PDS 15 yang diisi dan ditandatangani pembeli/penerima dan penjual/pemberi (Pastikan alamat pembeli/penerima betul kerana surat taksiran LHDN akan dihantar ke alamat tersebut)

2. Salinan Borang 14A

3. Salinan geran

4. Salinan kad pengenalan semua pembeli/penjual

Setelah diserahkan, anda boleh balik dan sila tunggu surat Notis Taksiran Pindah Milik Harta Tanah yang menyebut berapa duti setem yang anda (pembeli) perlu bayar kepada LHDN. Surat tersebut akan sampai kepada anda dalam tempoh dua minggu selepas penyerahan. Anda juga boleh menyemak status sama ada taksiran hartanah tersebut sama ada sudah selesai atau belum secara online di laman web Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH) dengan memasukkan no. adjudikasi atau no. kad pengenalan anda.

Kiraan jumlah duti setem yang dikenakan untuk pindah milik harta tanah adalah seperti berikut :

Nilai Taksiran	Peratusan Duti Setem
RM 100,000 pertama	1%
RM 100,001 hingga 500,000	2%
RM 500,001 dan selebihnya	3%

Setelah menerima surat notis taksiran tersebut yang tercatat jumlah duti setem dan nombor adjudikasi, anda hendaklah membayar duti setem di pejabat LHDN dalam tempoh 30 hari dari tarikh notis tersebut. Duti setem boleh juga dibayar secara online dengan mencatatkan no. adjudikasi taksiran tersebut. Anda akan diberikan/mencetak Sijil Setem untuk diserahkan kepada pejabat tanah nanti.

Jika lewat, anda akan dikenakan penalti di bawah Seksyen 47A, Akta Setem 1949 sebanyak RM25.00 atau 5% daripada nilai duti, yang mana lebih tinggi jika disetemkan dalam tempoh 3 bulan selepas tempoh masa untuk setem. Penalti akan bertambah sekali ganda jika dibuat selepas tempoh 3 bulan tetapi sebelum 6 bulan daripada masa tersebut. Jika selepas 6 bulan penalti akan bertambah sekali ganda lagi. Moralnya, terima surat terus buat bayaran duti setem (penyeteman).

Tips : Semasa menunggu surat notis taksiran LHDN ni tiba, pembeli dan penjual boleh menguruskan dokumen-dokumen lain yang diperlukan dalam proses ketiga nanti. Antaranya adalah bil bayaran Cukai Tanah Tahun Semasa dan Cukai Taksiran (Pintu) Tahun Semasa atau surat/resit pengesahan Majlis Perbandaran. Lebih banyak dokumen perlu disediakan jika pindahmilik melibatkan hartanah syarikat, pertubuhan, pemegang amanah, surat kuasa, pihak berkuasa negeri (low cost), gadaian dan kaveat.

(iii) Proses Pendaftaran/Geran dan Pejabat Tanah

Proses ini dibuat di pejabat tanah atau pejabat pendaftar di mana hak milik hartanah tersebut dikeluarkan. Ia melibatkan penyerahan dokumen-dokumen berkaitan kepada pihak pejabat tanah sebelum geran baru/perubahan dikeluarkan/dibuat. Dokumen boleh diserahkan oleh pembeli atau wakil.

Dokumen asas yang perlu diserahkan adalah seperti berikut :

1. Borang 14A asal

2. Hakmilik/Geran asal

3. Sijil Setem LHDN

4. Notis Taksiran LHDN asal

5. Salinan Kad Pengenalan depan dan belakang penjual/pemberi

6. Salinan Kad Pengenalan depan dan belakang pembeli/penerima

7. Salinan resit/bil Cukai Tanah Tahun Semasa

8. Salinan resit/bil Cukai Taksiran (Pintu) Tahun Semasa atau surat/resit pengesahan Majlis Bandaran

Cukai Tanah Tahun Semasa boleh disemak di pejabat tanah. Cukai Cukai Taksiran (Pintu) Tahun Semasa pula boleh diambil di Majlis Bandaran. Jika hartanah tersebut belum dikenakan cukai pintu, sila dapatkan surat pengesahan tersebut daripada Majlis Bandaran.

Sekiranya pindah milik melibatkan hartanah tertentu atau individu khas, beberapa dokumen tambahan perlu disertakan, iaitu :

1. Sijil Kelahiran Pembeli/Penerima – jika melibatkan Tanah Rezab Melayu

2. Surat Pemegang Amanah – jika melibatkan bahagian tanah tidak mencukupi atau penerima tidak cukup umur

3. Salinan Surat Kuasa Wakil dan berdaftar di pejabat tanah – jika melibatkan kuasa tertentu

4. Surat Kebenaran Pihak Berkuasa Negeri – jika melibatkan pihak berkuasa negeri seperti pembelian rumah kos rendah

5. Surat Kebenaran Pemegang Gadaian – jika melibatkan hartanah yang masih digadai

6. Surat Kebenaran Pemegang Kaveat – jika melibatkan hartanah yang ada sekatan kaveat

7. Salinan Surat Nikah/Daftar Perkahwinan – jika pindah milik melibatkan suami isteri

8. Salinan Sijil Kelahiran – jika pindah milik melibatkan anak-beranak/adik-beradik

9. Jika pindakmilik melibatkan hartanah syarikat – lebih banyak dokumen disediakan melibatkan Suruhanjaya Syarikat Malaysia (SSM), memorandum serta article.

10. Jika pindakmilik melibatkan pertubuhan – lebih banyak dokumen disediakan melibatkan carian Pendaftar Pertubuhan (ROS), senarai AJK, Akta Perlembagaan pertubuhan serta minit mesyuarat berkaitan.

Setelah dokumen disemak pegawai pejabat tanah dan semuanya lengkap, anda dikehendaki menjelaskan bayaran pendaftaran pindah milik yang jumlahnya (di Selangor) adalah seperti berikut :

Nilai Taksiran	Jumlah Bayaran
Tidak melebihi RM50,000	RM50
RM50,001 – RM200,000	RM200.00
RM200,001 – RM500,000	RM 400.00
RM500,000 – RM1,000,000	RM500.00
Melebihi RM1,000,000	RM1,500.00

Perlu diingatkan penyerahan semua dokumen dalam proses ketiga ini hendaklah dilakukan dalam tempoh 3 BULAN DARI TEMPOH PENYAKSIAN BORANG 14A. Sebab itulah proses pada langkah kedua (duti setem) perlu dilakukan segera. Jika penyerahan dokumen dalam proses ketiga ini dilakukan selepas 3 bulan dari tempoh penyaksian, anda akan dikenakan penalti SEKALI GANDA daripada nilai bayaran pendaftaran pindak milik di atas.

Setelah pembayaran dibuat, anda akan diberikan resit dan Penyata Perserahan pejabat tanah. Serahkan kepada pegawai pejabat tanah untuk direkodkan dan anda boleh pulang ke rumah. Insya Allah, dalam tempoh 3 hingga 7 hari hakmilik/geran yang baru akan dikeluarkan. Anda sebagai penerima/pembeli atau wakil (perlukan surat wakil) bolehlah datang bersama Penyata Perserahan untuk mengutip hakmilik/geran baru tersebut. Perlu diingatkan juga bahawa denda pungutan lewat (kecuali Hakmilik Strata) sebanyak RM100.00 boleh dikenakan jika pungutan tidak dibuat dalam tempoh 7 hari bekerja selepas tarikh pendaftaran pindahmilik.

Berapa lama proses pindahmilik ini? Secara ringkas, minima masa yang diperlukan jika tidak melibatkan kebenaran pihak berkuasa negeri, gadaian, kaveat, harta syarikat atau pertubuhan, prosesnya adalah dalam tempoh 3 minggu sahaja. Proses penyaksian (1 hari), proses notis duti setem (10 – 14 hari) dan proses pendaftaran/geran (3 – 7 hari).

Namun, jika anda melakukan pindah milik menggunakan perkhidmatan peguam, anda akan dikenakan bayaran upah guaman. Anda boleh melihat dan mengira jumlah upah guaman (melibatkan Perjanjian Jual Beli S&P) di laman web saya tanahdanrumah.com. Begitu juga upah guaman untuk loan agreement serta pengiraan duti setem boleh disemak di website tersebut dengan klik url di bawah :

Yuran Peguam (Perjanjian Jual Beli S&P)

Yuran Peguam (Pembiayaan Bank)

Kira Duti Setem LHDN untuk Pindah Milik

Disediakan oleh

Najahudin Lateh

____________________________________________________________________________

B: Semua urusan pindahmilik tanah boleh dibuat tanpa menggunakan peguam.

Ianya adalah bergantung kepada persetujuan di antara penjual, pembeli dan juga pihak bank yang mengeluarkan pinjaman.

Bagi pindahmilik yang dibuat tanpa balasan (pemberian secara kasih sayang) seperti dari suami kepada isteri, ayah kepada anak atau ibu kepada anak:

1. Urusan penyaksian iaitu menandatangani borang pindahmilik (borang 14A) boleh dibuat dihadapan pendaftar hakmilik/pentadbir tanah iaitu dengan percuma

2. Selepas itu urusan penilaian tanah berurusan dengan LHDN / JPPH bagi tujuan penentuan duti setem yang perlu dibayar.

3. Setelah duti setem dibayar, perserahan boleh dibuat di Pejabat Pengarah Tanah dan Galian ( bagi hakmilik daftar) / Pejabat Tanah (bagi hakmilik pejabat tanah) iaitu di mana tanah itu terdapat.

4. Tunggu pengeluaran geran baharu atas nama pemilik baharu - semak butiran nama & no kad pengenalan.

Selain dari itu pindahmilikan tanah yang balasannya dibuat secara tunai (beli cash lah),  juga boleh dibuat tanpa menerusi peguam. 

Walau bagaimanapun - bagi pindahmilik yang pembayarannya dibuat melalui pinjaman, kebiasaannya bank meminta ianya dibuat menerusi peguam.

_______________________________________________________________________________

C: TIPS 12: PINDAH MILIK HARTANAH KEPADA WARIS

Kepada orang awam, tahukah anda yg anda boleh lakukan sendiri urusan pindahmilik hartanah kpd waris anda (spt isteri, suami, anak, ibu bapa,dsbg) tanpa perlu menggunakan khidmat peguam


DENGAN SYARAT:-

1. Pemberi Pindah Milik (PPM) adalah tuan punya berdaftar hartanah tersebut. Dalam erti kata lain, dalam geran tertulis nama PPM sebagai tuan punya berdaftar. Sekiranya dlm geran masih lagi nama org lain dan bukannya nama PPM maka khidmat nasihat peguam adalah diperlukan.

2. Hartanah tersebut bebas drpd sebarang halangan (free from all encumbrances). Misalnya Hartanah tersebut tidak digadaikan kpd mana2 bank atau bebas drpd sebarang kaveat oleh mana-mana pihak. Jika hartanah tersebut terdapat sebarang halangan, maka sila dapatkan nasihat dan khidmat peguam utk menyelesaikannya.

3. Urusan pindah milik tersebut tidak melibatkan transaksi jual beli di antara PPM dan Penerima Pindah Milik (PNPM). Jika melibatkan urusan jual beli, satu perjanjian jual beli perlulah disediakan. Dan adalah digalakkan perjanjian itu disediakan oleh peguam.

4. Balasan pindah milik adalah atas dasar “balasan kasih sayang” semata2 dan tidak melibatkan balasan wang ringgit.

Bagaimanakah langkah2 yg perlu diambil utk melaksanakan urusan p.milik tersebut?

1. Sila lihat dlm geran hartanah, sekiranya hartanah tersebut tertakluk kpd sekatan ie, misalnya dalam geran ditulis “Tidak boleh dipindahmilik..melainkan mendapat kebenaran bertulis drpd drpd Menteri Besar atau Pihak Berkuasa Negeri atau Pengarah Tanah dan Galian terlebih dahulu, maka sebelum p.milik boleh dilakukan, PPM hendaklah terlebih dahulu submit permohonan kebenaran p.milik (consent) tersebut di pejabat tanah.

Caranya, dptkan borang consent di pejabat tanah dan isi segala maklumat yg dikehendaki dlm borang tersebut dgn menggunakan pen dakwat cair warna hitam. Lampirkan dokumen2 sokongan yg diperlukan semasa submit permohonan tersebut di pejabat tanah. Diantara dokumen2 sokongan yg diperlukan adalah spt salinan ic PPM, PNPM, salinan asal carian rasmi , salinan resit cukai tanah tahun terkini, salinan surat nikah (jika suami isteri), salinan surat beranak (jika anak/ibu bapa/ adik beradik), dan salinan geran hartanah.

2. Setelah consent diperolehi, sila dptkan/ beli Borang Pindahmilik (Borang 14A) daripada pejabat tanah dan isi segala maklumat yg dikehendaki di dlm borang pindahmilik tersebut. Sekiranya anda tidak pasti bagaimanakah cara utk mengisi Borang 14a tersebut, sila dptkan bantuan drpd kerani yg bertugas di kaunter pendaftaran pejabat tanah, atau kebiasaannya, sampel borang tersebut ditampal di notice board di bahagian pendaftaran pejabat tanah. Ikut sahaja sampel tersebut.

3. Selepas diisi sepenuhnya, kedua2 PPM dan PNPM hendaklah menurunkan t.tgn dlm Borang P.milik (Borang 14A) tersebut dihadapan Penolong Pentadbir Tanah (ADO) sbg saksi. Anda juga boleh mintak bantuan peguam sebagai saksi utk t.tgn borang p.milik tersebut, tetapi kebiasaannya peguam akan kenakan sedikit charge perkhidmatan sebanyak RM50 (maksimum) utk setiap penyaksian yg dibuat.

4. Selepas itu, sila submit permohonan adjudikasi (penilaian duti setem p.milik) di Unit Stamping, Pejabat Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN). Anda boleh lakukan sama ada secara manual atau secara online. Utk proses secara manual anda kena isi borang yg disediakan di kaunter stamping dan sila sertakan sekali bersama2 borang permohonan tersebut dokumen2 sokongan yg diperlukan spt salinan geran hartanah, salinan borang p.milik yg telah ditandatanagn dan disaksikan, salinan ic PPM & PNPM, salinan surat beranak/ salinan sijil nikah PPM & PNPM, salinan surat consent dll dokumen sokongan yg diperlukan oleh LHDN. Sekiranya anda submit secara online, boleh layari www.hasil.gov.my/stamp. Anda perlu mendaftar terlebih dahulu utk membolehkan anda log in dalam web site tersebut. Dokumen2 sokongan yg diperlukan hendaklah discan dan diupload di dlm page yg disediakan.

5. Biasanya dlm tempoh 8 hari bekerja, LHDN akan hantar kpd anda Notis Taksiran Duti Stem yg menjelaskan ttg berapa banyakkah duti stem p.milik yg anda kena bayar. Duti Stem yg dikenakan adalah mengikut nilai pasaran semasa hartanah tersebut. Nilai pasaran tersebut ditentukan oleh Pejabah Jabatan Penilaian dan Pengurusan Harta (JPPH), dimana JPPH akan memaklumkan kpd LHDN ttg berapakah nilaian semasa hartanah yg hendak dipindah milik tersebut. Bedasarkan kpd itulah LHDN akan tentukan berapakah duti stem p.milik yg dikenakan kpd anda. Semakin tinggi nilai pasaran semasa hartanah tersebut, maka semakin tinggilah duti stem yg dikenakan.

6. Anda mempunyai masa selama 30 hari utk menjalaskan bayaran duti stem p.milik tersebut di LHDN. Sekiranya gagal, anda akan dikenakan penalty atas kelewatan bayaran tersebut. Selepas bayaran dibuat Sijil Bayaran Duti Stem P.milik akan dikeluarkan oleh LHDN dan ianya perlu dilampirkan sekali di dalam Borang Pindah milik tersebut.

7. Setelah itu, bolehlah anda uruskan pendaftaran p.milik di pejabat tanah. Diantara dokumen2 yg anda perlukan untuk masuk permohonan pendaftaran p.milik adalah spt berikut:-

a. Salinan IC PPM & PNPM & salinan surat beranak/ sijil nikah (jika berkenaan)
b. Borang P.milik yg telah dimati stem (diadjudikasi)
c. Geran Hartanah yg asal
d. Resit Asal bayaran cukai tanah dan cukai pintu tahun terkini (jika rumah/ kedai)
e. Sijil Bayaran Duti Stem P.milik
f. Notis Taksiran Duti Stem P.milik
g. Salinan Asal Surat Consent P.milik
h. Fee pemprosesan (berbeza beza mengikut negeri masing2)

8. Setelah permohonan p.milik didaftarkan oleh pejabat tanah, pejabat tanah akan keluarkan geran asal yg baru yg telah dipindahmilik kpd nama PNPM. Tempoh proses pengeluaran geran asal yg baru berbeza2 mengikut negeri masing2. Paling lama mungkin ambil masa dalam 2 minggu. Ada sesetengah negeri dlm masa 1 jam dah siap geran baru.

Maka selepas dpt geran asal yg baru, selesailah sudah proses p.milik hartanah kpd waris anda. Mudah dan jimat bukan?
Selamat mempraktiskannya.. p/s : Tips di atas adalah khusus utk orang awam sahaja dan tertakluk kpd kategori syarat2 yg saya nyatakan di atas. Sekiranya tidak tergolong dlm kategori syarat2 yg dinyatakan itu, maka urusan p.milik hartanah hendaklah dibuat melalui peguam

Kredit: https://www.facebook.com/salkukhairi.abdsukor

---------------------------------------------------------------------------------------

D: Langkah-Langkah Untuk Pertukaran Hakmilik Tanah

Oleh sebab aku kerja di Pejabat Tanah, ada baiknya aku input secara ringkas step-step pindahmilik tanah. Ramai jugak yang tak tau prosedurnya. Aku cari dalam web pejabat tanah pun tak de.

So berikut adalah langkah-langkahnya :



1. Di Unit Pendaftaran Tanah

a) Dapatkan borang '14A'. Isi nama pemberi dan nama penerima pindahmilik. Borang diberi percuma.

b) Borang 14A mestilah ditandatangani oleh Penolong Pegawai Daerah atau yang lebih tinggi pangkatnya. Penghulu tak boleh. Pemberi dan penerima pindahmilik kena hadir.

c) Pergi ke Unit Duti Setem di Pejabat Tanah (jika ada) atau di LHDN.


2. Di Unit Duti Setem (untuk dihantar ke Jabatan Penilaian Hartanah)

a) Dapatkan borang PDS 15 atau nama lainnya borang seksyen 5. Isi sampai penuh. Pemberi dan     penerima pindahmilik kena tandatangan di borang ini.

b) Buat 5 salinan borang PDS 15 dan masing-masing 1 salinan borang 14A (dah disain), geran, pelan tanah, kad pengenalan pemberi dan penerima pindahmilik, perjanjian jual beli(jika ada), surat beranak (jika kasih sayang antara bapa kpd anak/ibu kpd anak) dan surat nikah(jika kasih sayang antara suami isteri).

c) Hantar semua dokumen di atas ke Unit Duti Setem untuk dihantar ke Jabatan Penilaian Hartanah bagi menilai hartanah yang dipindahmilik itu.

d) Proses penilaian ini dibuat untuk mendapatkan nilai duti setem yang akan dibayar oleh penerima pindahmilik. Ia memakan masa sehingga 3 minggu.

Demikian lah secara ringkas langkah-langkah pindahmilik tanah. Sekian...