Bina Rumah atas Tanah 50' x 80'

Credit: https://www.facebook.com/100000781999504/posts/4080202118682481/

 

Selalu jumpa soalan ini.

Saya ada tanah berkeluasan 50' x 80'. 

1. Berapa bajet nak bina rumah?

2. Berapa besar rumah boleh bina?

3. Dimana nak beli pelan rumah?

4. Siapa boleh kasi harga paling murah, pm tepi.

5. Tanah pertanian boleh bina rumah ke?

Jawapan : 

☑️Soalan no 5 dahulu.

Boleh. Walaupun Akta 52, Kanun Tanah Negara, Seksyen 121 menyatakan kegunaan tanah mestilah mengikut Syarat Nyata yang di tulis di geran tanah, 

Tapi Seksyen 115 ada menyebut syarat tersirat yang membenarkan membina rumah atas tanah pertanian dengan syarat luasnya tidak melebihi 1/5 dari total keluasan tanah dan rumah dibina untuk tujuan aktiviti pertanian contohnya untuk didiami oleh pemilik tanah sendiri atau pekerjanya.

(ini untuk rumah tau, untuk kategori bangunan lain contoh surau, kandang, sekolah dll sila rujuk akta).

☑️ Soalan no 4 pula.

Sangat bahaya soalan ini. Mengundang kontraktor penipu untuk ambil peluang menipu.

Harga bina rumah di Johor Bahru tidak sama dengan harga bina rumah di Pulau Pinang. Maksudnya harga bina rumah berbeza ikut lokasi kerana kos operasi kontraktor dan harga upah buruh adalah perkara yang kita tidak boleh nak kawal. 

Lainlah harga bahan binaan, sewa jentera, kos pengangkutan. Selalunya lebih kurang sama di mana-mana.

Saya jumpa ramai kontraktor pukul rata kasi satu harga standard. Di Terengganu pun dia tawar RM140kps, di Melaka pun harga sama, di Sabah pun harga itu juga, di Kuala Lumpur pun beri RM140kps. 

Gila.

Sifu marketing mana ntah ajar buat marketing macam ni. 

Takat nak capai sales, mesti boleh.

Tapi, takat nak deliver, tergolek nanti.

Selepas 3 negeri, kontraktor itu pun lari sebab rugi.

Yang teraniaya, adalah pemilik rumah itu sendiri. 

 

😭Nak report di tribunal, jika menang pun kontraktor tak nak bayar, tak boleh buat apa.

😭Nak saman di mahkamah pun, turun naik mahu 4-5 tahun kes di bicara.

😭Nak buat aduan di CIDB pun, akta dan peraturan sedia ada hanya membenarkan CIDB tarik balik lesen kontraktor. Esok kontraktor yang sama, daftar semula lesen baharu guna nama isteri pula.

😭😭Nak viral di media sosial, silap langkah dengan syarat tersirat dalam kontrak yang ditandatangani, akhirnya pemilik pula kena saman berjuta oleh kontraktor kerana memalukannya.

Pemilik kena berhati-hati dalam pemilihan kontraktor. 

😅Bina rumah bukan satu perkara mudah. 

😅Banyak tricky part terutama bila berurusan dengan perkara diluar kawalan. Contohnya cuaca, wabak, pkp, sop, harga barang naik, load struktur salah kira, tanah nature, bahan binaan tiada QC dan banyak lagi.

😅 Banyak akta dan peraturan perlu dipatuhi.

Bukan semua kontraktor mampu menanggung beban tekanan kerja di tapak. 

Bukan semua kontraktor mampu tanggung rugi dan keluar modal sendiri. 

Bukan semua kontraktor mampu uruskan cashflow dengan baik.

☑️Baik, untuk soalan no 1 hingga 3 pula, boleh gunakan panduan di bawah untuk menggira anggaran bajet.

1. Reiki harga bina rumah di kawasan itu. Contoh ada jiran buat rumah RM140kps, ada yang buat RM150kps, ada juga pada harga RM160kps. Maka ambillah harga purata pada RM150kps.

2. Kemudian periksa bajet sendiri. Contoh ada RM300k. Simpan 10% untuk kos pre dan post construction. Maka tinggal baki RM270k untuk bina.

3. Kira keluasan maksima boleh bina dengan luas tanah sedia ada, ikut peraturan biasa kena buat anjakan 10kaki kiri kanan, 20kaki depan dan 10kaki belakang maka tinggallah 30' lebar x 50' panjang atau luas maksima boleh bina 1500kps. 

4. Kira luas boleh bina, ikut harga pasaran, dengan bajet sedia ada

Contoh RM270k (bajet)/RM150kps (harga bina) = 1800kps maksima saiz ruang boleh bina dengan bajet sedia ada.

 

Oleh kerana luas maksima tanah sedia ada adalah 1500kps maka bolehlah buat pilihan bina 2 tingkat pula

Contoh 1800kps/lebar 20' = 90' panjang/2 aras = 45', maka lebih kurang 20' x 45' x 2 aras.

Contoh....

Ini contoh tau.

Atau

5. Ada bajet bina RM207k (bajet)/RM150kps (harga bina) = 1380kps maksima saiz ruang boleh bina dengan bajet sedia ada.

Oleh kerana luas maksima adalah 1500kps maka bolehlah buat kesesuaian ikut saiz pula

Contoh 1380kps/lebar 30' = 46' panjang,

maka bolehlah bina dalam 30' x 46' x 1 aras.

Bajet bina RM207k itu selepas sudah ketepikan pre dan post cost binaan 10% ya. 

Atau

6. Tiada bajet tertentu. Maka ambillah luas saiz boleh bina 30' x 50' = 1500kps maksima boleh bina. 

X harga bina rm150kps = rm225k bajet kena sedia.

Ini hanyalah anggaran kiraan sahaja. 

😀

Bila nak buat rumah nanti, wajib kemukakan permohonan kepada PBT/Majlis. Tanpa kelulusan Majlis, perlu tanggung pelbagai risiko, termasuk 

✔️rumah di roboh setelah 3 tahun tinggal,

✔️tak dapat pampasan jika terbakar, 

✔️jiran sebelah saman jika rumahnya terbakar juga akibat kecuaian binaan tak ikut kelulusan.

✔️pelaburan RM200k bina rumah tiada nilai bila nak refinance atau cagar semula 

✔️ nak jual tanah, dapat harga tanah sahaja tak  tak dapat harga tanah dan rumah

✔️ tiada pampasan dari kerajaan untuk rumah andai ada keperluan pengambilan tanah untuk pembangunan negara.

😀

Untuk kemukakan permohonan, lantik arkitek. 

✔️Sebaiknya lantik arkitek yang pernah ada pengalaman buat permohonan di PBT/Majlis tersebut, kerana mereka pastinya sudah tahu apa yang dibenarkan dan apa yang tidak dibenarkan untuk dibina.

✔️Tidak kenal arkitek, cuba tanya Majlis jika mereka boleh rekomen mana mana arkitek .

✔️ Lantik arkitek yang berintegriti. Bukan yang kena bayar 'harga tandatangan', selepas itu lantaklah pemilik, kena tipu dengan kontraktor bina rumah tak ikut pelan yang diluluskan. 

Ada. 

Memang banyak kes rumah terbengkalai kerana pemilik tersilap lantik arkitek jenis jual tandatangan pada pelan yang disediakan oleh kontraktor sendiri.

Ingat, bina rumah atas pelan bangunan yang diluluskan Majlis, dan kita sendiri kenal arkitek yang bangunkan pelan tersebut, atau diperkenalkan oleh kontraktor yang kita lantik.

Ingat, bina rumah ikut pelan bangunan yang diluluskan Majlis, bukan bina rumah ikut pelan yang kita beli di pasaran. Itu hanya pelan yang diluluskan arkitek atau pelukis pelan sahaja. Silap-silap pelan lukisan yang dibuat oleh student internship sahaja.

Pelan bangunan yang dijual di pasaran atau disediakan oleh tukang, kontraktor, student, pelukis pelan atau yang mengaku arkitek tapi tiada tauliah arkitek tu, masih tidak boleh digunakan untuk bina rumah kerana belum lagi diluluskan Majlis.

Tunggu ya, banyak lagi tips saya nak kongsi dalam buku yang akan datang ini. 

🖋

Mahanom Mohammad

#https://www.facebook.com/100000781999504/posts/4080202118682481/