https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=10159019094718334&id=556073333
Anda mahu bina banglo sendiri?
Tentu ramai mempunyai impian membina banglo sendiri dengan rekaan citarasa masing-masing.
Jika anda mempunyai tanah lot atau tanah pertanian di kampong, memang berbaloi membina rumah dengan bajet lebih murah dari pembelian rumah pemaju.
Sebagai jurutera awam berpengalaman 40 tahun dalam pembinaan bangunan, saya senaraikan sedikit tip jika anda berniat membina banglo idaman.
Soalan lazim.
1. Berapa keluasan tanah lot yang diperlukan?
Paling minima dan selesa ialah 4000 kaki persegi (50’x80’). Tiada masalah jika anda mempunyai tanah lot keluasan besar tetapi akan memeningkan kepala untuk penyelenggaraan.
2. Berapa keluasan rumah yang selesa?
Tentunya mengikut citarasa dan bajet peribadi tetapi untuk keluarga sederhana empat bilik, 1 stor dan 3 tandas adalah memadai dengan saiz antara 1500 hingga 3000 kaki persegi.
3. Bajet.
Semuanya bergantung pada kewangan anda, dan dari pengalaman saya harga Rm150-RM180 kps adalah sesuai dan berpatutan.
Terlalu murah nanti kontrektor akan cuba curi dalam kos pembinaan dimana kualiti bangunan akan menurun. Lagi teruk, kontrektor mungkin cabut lari dan biarkan rumah anda terbengkalai.
Ini bermakna untuk rumah saiz 2000 kps, bajet pembinaan anda ialah RM360,000 (Rm180/kps).
Anda boleh membina rumah dengan kos RM100/kps tetapi akan memeningkan kepala.
Anda juga boleh bina rumah dengan bajet RM250/kps jika memilih kemasan yang mahal.
4. Bajet yang tak nampak.
i) Kos lantik juruperunding (akitek, engineer, pelukis pelan dll)
ii) Kos submit pelan kepada Majlis.
iii) Kos sambungan air dan letrik.
5. Bajet yang selalu tertinggal.
i) Kos pagar (RM100 per ft run)
ii) Kos pembetung (culvert)
iii) Kos piling jika perlu
iv) Kos treatment anai-anai.
v) Kos tanaman rumput dan lanskap.
vi) Kos built-in cabinet terutama cabinet dapor, langsir, aircon dan furniture (10% dari bajet).
vii) Kos fittings (kepala paip, grills, kipas, sinki, tandas, kunci, dll).
viii) Kos water heater, lampu dalaman dan kawasan.
ix) Kos perparitan.
x) Kos premix hadapan rumah.
6. Pemilihan Akitek.
Ramai menjadi ‘cheapskate’ kerana ingin potong bajet dengan tidak melantik akitek dan jurutera merekabentuk rumah idaman. Akhirnya rumah sudah siap tetapi pahat masih berbunyi.
Percayalah, bahawa anda tidak rugi melantik akitek dan jurutera kerana mereka terlatih dalam rekabentuk rumah mengikut kepuasan pelanggan.
Jika anda membina rumah simple berbentuk empat segi, cukup dengan mengambil khidmat pelukis pelan.
7. Kos Juruperunding.
Harga boleh dirunding tetapi kebiasaan antara 3% - 8% dari harga rumah.
Anggaran kos pelukis pelan antara RM3,000 – RM6,000 bergantung pada kepandaian anda menawar.
8. Pemilihan Kontrektor.
Ini bab paling rumit kerana terdapat berbagai kontrektor yang mengaku berpengalaman membina rumah.
Kebiasaan saya nasihatkan rakan-rakan untuk memilih kontrektor yang sedang membina rumah berdekatan dengan cadangan rumah anda.
Teliti kualiti pembinaan yang dilaksanakan dan bertanya pada tuan rumah tentang keikhlasan kontrektor tersebut.
Ada kontrektor memberi khidmat ‘All in One’, dari melukis pelan, submission Majlis, pembinaan, permohonan utiliti sehingga siap.
Satu lagi cara ialah mendapat kontrektor dari rekomen rakan-rakan yang pernah berurusan dengan beliau. Jangan pilih kontrektor yang advertise atas pokok.
Berapa untung kontrektor? Paling minima 10% dan kebiasaan 30%. Jika harga terlalu murah dan kontrektor tidak beroleh keuntungan tentunya mereka akan cabut lari. Tiada kontrektor mahu menyiapkan projek tanpa keuntungan dan membina rumah secara percuma untuk anda.
9. Surat perjanjian dengan kontrektor.
Semua terma yang dipersetujui mesti dimeterai dalam satu surat perjanjian lengkap dengan saksi dan cop pesuruhjaya sumpah.
Paling penting ialah terma pembayaran mengikut schedule progress kerja.
Ini hanya contoh mudah:
Deposit - kebiasaan 10%.
i) Siap pembersihan tapak – RM2000
ii) Siap piling/foundation – RM3000
iii) Siap ground beam – Rm3000
iv) Siap column – RM3000
v) Siap roof beam – RM3000
vi) Siap trusses dan roofing – RM10000
vii) Siap brickworks – RM5000
viii) Siap kerja pipe, sewer dan wiring – RM5000
ix) Siap plastering – RM3000
x) Siap flooring – RM3000
xi) Siap tiling – RM5000
xii) Siap kerja cat – RM3000
xiii) Siap kerja tingkap dan pasang pintu – RM10000
xiv) Siap kerja fittings – RM3000
xv) Siap kerja pagar – RM15000
xvi) Siap tangki najis – RM3000
xvii) Siap pembersihan, testing and commissioning dan handover – Final payment.
Kebiasaan akan ada perbalahan antara tuan rumah dan kontrektor jika schedule payment tidak dipersetujui dahulu.
Jika projek Kerajaan ada bond atau bank garanti yang ditinggalkan sehingga defect liability period, tetapi untuk projek kecil membina banglo tiada kontrektor akan bersetuju final payment mereka dipegang selama setahun.
Walaubagaimana pun anda boleh berbincang dengan kontrektor berkenaan kerja-kerja defect selepas handover.
10. Beberapa tip pembinaan.
i) Jika anda mempunyai banyak masa terluang, anda boleh upah kontrektor untuk membina rumah anda tetapi semua barangan binaan anda beli dan hantar sendiri.
Sekurang-kurangnya anda boleh jimat 10-20% dari bajet asal, tetapi cara ini memeningkan kepala. Saya pernah membina rumah kampong cara ini dan ianya sangat memenatkan.
ii) Siapkan rangkaian pipe pvc yang sudah ditebuk ditanam keliling foundation tiang agar kimia anti anai-anai boleh dipam selepas rumah siap.
Anda boleh juga sembur kimia anti anai-anai didalam kawasan foundation sebelum ditimbuskan.
iii) Pastikan rekabentuk rumah ada free air flow untuk natural ventilation dan cukup shading dari matahari.
iv) Pastikan bilik utama terima sinaran matahari pagi bukan sinaran petang.
v) Ketinggian ‘floor to ceiling’ minima 10 kaki.
vi) Lebihkan plug point letrik disetiap bilik dan ruang.
vii) Jika ada bajet, tanam kabel CCTV dan alarm dalam plastering dinding.
viii) Pastikan semua wiring letrik disimpan dalam conduit PVC atas siling.
ix) Jika ada bajet, mohon 3 phase supply dari TNB.
x) Siapkan semua saluran dan plug point air-con didinding untuk elakkan penebukkan dilain hari.
xi) Pastikan tangki air rumah minimum 400 gelen atau lebih.
xii) Pastikan Kontrektor faham bancuhan konkrit 1:2:4 gred 20 (1 simen, dua pasir dan 4 batu kerikil).
Lebih baik penggunaan konkrit gred 25 (1:1.5:3) atau gred 30 (1:1:2). Kadangkala pekerja hentam kromo sahaja.
xiii) Lebih baik guna besi bunga dari besi biasa.
xiv) Guna batu bata merah dari batu bata simen.
xv) Jangan lupa pasang lintol beam dan stiffener column setiap 12’x12’ dinding.
xvi) Guna cat weather shield acrylic paint untuk dinding luaran.
xvii) Buat ponding waterproofing test dan flow test di setiap toilet sebelum tiling agar air tidak bertakung. Buat pressure test untuk paip air dalaman sebelum plaster dinding agar tidak bocor.
11. Contoh kiraan bajet.
Luas tanah = 50’ x 80’
Cadangan rumah = 30’ x 50’ (1500kps)
Kos rumah = 1500kps x Rm180 = RM270k.
Harga Pagar = RM100 x 260’ = RM26k
Kos perabut & fittings 10% x RM270k=RM27k
Fees Akitek/Engineer & Majlis =
8% x RM270k = RM21.6k
Anggaran kasar, lebih kurang RM350,000
Jika bajet anda RM100 psf (bare- minimum), anggaran kasar ialah RM225,000.
Wallahua’lam.
*Kelaziman penipuan kontrektor dalam pembinaan rumah - part 2.
*Pemilihan jenama berkualiti barangan pembinaan - part 3.
Ir.Hj.Zainuddin.Bin.Hj.Omar
*******************
Ir.Hj.Zainuddin.Bin.Hj.Omar
FB: zainuddin omar
No comments:
Post a Comment